قانون تخریب ساختمان فرسوده

قوانین تخریب ساختمان با هدف کاهش آسیب‌ها و خطرات ناشی از خرابی‌های احتمالی طراحی شده‌اند. تمامی مالکین ساختمان‌های فرسوده باید در زمان تخریب، این قوانین را به دقت رعایت کنند. چنانچه هر فردی به این قوانین بی‌توجهی کند، شهرداری موظف است تا به پرونده رسیدگی کند.

اگر به اخطارهای شهرداری نیز توجهی نشود، این سازمان حق دارد تا فرآیند ساخت‌وساز را متوقف نماید. تا پایان این مقاله، با ما همراه باشید تا با قوانین تخریب ملک و ضرورت اجرای آن‌ها آشنا شوید.

مفهوم تخریب ساختمان به چه معناست؟

قوانین تخریب ساختمان در هر کشور متفاوت و خاص آن کشور است. برای مثال، در کشورهایی مانند انگلستان، حتی اگر شما مالک یک ساختمان باشید، نمی‌توانید آن را به سادگی تخریب کنید.

در صورتی که بدون دریافت اجازه قانونی اقدام به تخریب ملک کنید، ممکن است با جریمه‌ای چند هزار پوندی از سوی دولت مواجه شوید. این در حالی است که در ایران، قوانین مربوط به تخریب املاک نسبتاً آسان‌تر است و جریمه‌های سنگینی ندارد.

پیش از آنکه به بررسی دلایل تخریب ساختمان‌ها بپردازیم، لازم است با نحوه انجام تخریب آشنا شویم. به طور کلی، تخریب یک سازه به معنای خراب کردن یک ساختمان و ملک برای ایجاد تغییرات در محیط اطراف است.

پس از این فرآیند، می‌توان در همان محل ساختمان جدیدی ساخت یا آن فضا را به یک پارک تبدیل کرد.

روش‌های تخریب می‌تواند به صورت یکباره باشد که در این حالت مصالح قابل استفاده نخواهند بود، یا به صورت دستی انجام شود. در روش دستی، زمان بیشتری نیاز است، اما در نهایت تمام مصالح قابلیت استفاده مجدد را خواهند داشت.

چرا ساختمان ها تخریب می شوند؟

ساختمان‌ها به طور کلی به دو دلیل اصلی تخریب می‌شوند:

• فرسودگی و قدیمی بودن؛
• ساخت در مناطق ممنوعه.

تخریب ساختمان‌های فرسوده موضوعی است که تازگی ندارد و روزانه در سطح شهر با آن مواجه هستیم. خانه‌های قدیمی با عمر 50 تا 60 سال که تخریب می‌شوند تا به آپارتمان‌های جدید تبدیل گردند، از این دسته هستند. در واقع، می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین دلایل تخریب ساختمان‌ها همین مسأله است.

در حالت دیگر، ممکن است بر اساس تغییرات جدیدی که شهرداری ارائه می‌دهد، برخی ساختمان‌ها تخریب شوند. به عنوان مثال، در پروژه ساخت و راه‌اندازی بزرگراه امام علی در تهران، خانه‌های بسیار زیادی که در حریم اتوبان قرار داشتند، تخلیه و تخریب شدند.

لازم به ذکر است که در این موارد، مجری پروژه معمولاً شهرداری است و بدون اخذ مجوز نمی‌توان تغییراتی در آن ملک اعمال کرد.

مهم ترین قوانین تخریب ساختمان

طبق قانون تخریب ساختمان‌های فرسوده، املاکی که عمر آن‌ها بیش از 20 سال است، باید تخریب شوند. این اقدام به دلیل فرسودگی ساختمان و احتمال آسیب به بناهای مجاور ضروری است.

تخریب ساختمان‌ها باید به شیوه‌ای اصولی انجام گردد تا ساکنین ساختمان‌های نزدیک با مشکل مواجه نشوند. این فرآیند به دو شکل زیر صورت می‌گیرد:

• تخریب کامل ساختمان و جایگزینی با یک بنای جدید؛
• تخریب جزئی که در آن اسکلت اصلی ساختمان حفظ می‌شود. این روش بیشتر در مواقعی کاربرد دارد که فونداسیون ساختمان هنوز سالم و مستحکم است و بنا خود دارای ارزش معماری بالایی می‌باشد.

قوانین پیش از تخریب ساختمان

مقررات ملی ساختمان در زمینه تخریب شامل نکات مهمی است که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

• دریافت مجوز: مطابق با قوانین جدید، قبل از هرگونه اقدام در زمینه تخریب، لازم است مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح را دریافت نمایید. به ویژه در مواردی که ساختمان از جمله میراث فرهنگی محسوب می‌شود، این مجوز ضروری است.
• قطع کردن کنتورها: با توجه به تراکم بالای املاک در شهرها، پیش از تخریب باید تمامی حامل‌های انرژی مانند گاز، برق و آب قطع گردد. برای این کار، باید به اداره‌های مربوطه اطلاع دهید تا کنتور‌ها از مبدا قطع شوند و از خطرات ناشی از برخورد با لوله‌های گاز جلوگیری شود.
• حفاظت از حریم خیابان: اقداماتی برای حفظ حریم خیابان و ایمنی عابران باید انجام شود. این اقدامات معمولاً شامل نصب توری‌های حفاظتی و داربست است تا حین تخریب، معابر عمومی دچار مشکلی نشوند.
• حفاظت از کارگران: قبل از آغاز تخریب، شیشه‌ها باید از فریم آن‌ها خارج شوند تا از بروز آسیب به کارگران و عابران پیاده جلوگیری گردد.
• مهار کردن دیوارها: در صورتی که قرار است ساختمانی که به دلیل فرسودگی یا حوادثی همچون زلزله آسیب دیده، تخریب شود، باید از مهار و شمع‌بندی استفاده شود تا از سقوط دیوارها بر روی افراد جلوگیری گردد.

قوانین حین تخریب ساختمان

طبق مقررات ملی ساختمان، در حین عملیات تخریب نیز باید قوانینی رعایت شود تا از آسیب به دیگران جلوگیری شود. در ادامه، موارد مهمی که باید در این فرآیند مدنظر قرار گیرند، آورده شده است:

• تخریب از بالا به پایین: عملیات تخریب باید از بالاترین نقطه آغاز گردد و به تدریج به سمت پایین حرکت کند. در صورتی که این ترتیب برعکس شود، ممکن است بار دیوارها و سقف طبقات بالا بر روی افراد حاضر در پایین بریزد.
• تخریب در روشنایی روز: باید عملیات تخریب به هیچ عنوان در شب و در تاریکی انجام نشود. نور روز به طور قابل توجهی می‌تواند وقوع حوادث ناگوار را کاهش دهد. بنابراین، تنها در صورت تایید یک مرجع رسمی، تخریب در شب مجاز است.
• مهار گرد و غبار: باید یک نفر به عنوان مسئول آبپاشی بر روی گرد و غبار ناشی از تخریب منصوب شود. این اقدام کمک می‌کند تا تنفس کارگران و افراد حاضر در محل با مشکل مواجه نشود. در غیر اینصورت، ممکن است آسیب‌های تنفسی جدی و جبران‌ناپذیری به وجود آید.
• بستن گذرگاه‌ها: در زمان آغاز تخریب، تمامی راه‌های ارتباطی ساختمان باید مسدود شوند. تنها مسیرهایی که محل عبور و مرور کارگران است، باید باقی بماند. مسدود کردن پله‌ها، راهروها و مسیرهای عبور کمک می‌کند تا از ورود آسیب به دیگران جلوگیری شود.

تفاوت های اصلی میان قوانین تخریب، بازسازی و نوسازی ساختمان

قوانین مربوط به تخریب ساختمان با قوانین بازسازی و نوسازی تفاوت‌های قابل توجهی دارد. این تفاوت به ماهیت تغییراتی که در ساختمان ایجاد می‌شود، مربوط می‌گردد. در حالت تخریب، تمامی بنای فعلی به کلی از بین می‌رود، در حالی که در بازسازی تنها قسمت‌هایی از ساختمان تغییر می‌کند.

تخریب

در صورتی که تصمیم به تخریب کامل ملک گرفته شود، لازم است تقریباً تمام ساکنین ساختمان رضایت خود را اعلام کنند، به ویژه اگر قدمت ساختمان کمتر از 20 سال باشد.

اگر عمر ساختمان بیشتر از 20 سال باشد، در این صورت ۳ کارشناس از سوی دادگستری باید ساختمان را مورد بررسی قرار دهند. اگر نظر این کارشناسان بر تخریب ملک باشد، چاره‌ای جز تخریب کامل ساختمان وجود ندارد. در این شرایط، باید برای ساکنینی که با تخریب مخالف هستند، ملکی اجاره شود تا در دوران ساخت و ساز مکانی برای سکونت داشته باشند.

همچنین، همان‌طور که در گذشته اشاره شد، پیش از تخریب هر ملکی، لازم است مجوزهای لازم دریافت گردد؛ در غیر این صورت، کل فرآیند به صورت غیرقانونی انجام خواهد شد. این موضوع در مورد بازسازی صدق نمی‌کند. برای اقداماتی مانند رنگ آمیزی، نصب سرامیک و تغییرات داخلی، نیازی به مجوز نخواهید داشت.

نوسازی و بازسازی

فرض کنید قصد دارید آشپزخانه خود را به شکل اپن طراحی کنید و همچنین دیوار بین دو اتاق خواب را برداشتید تا فضایی بزرگ‌تر ایجاد کنید. در این حالت نیازی به دریافت هیچ مجوز قانونی نیست.

اما اگر بازسازی به گونه‌ای انجام شود که به فضاهای مشاع آسیب بزند یا استحکام ساختمان را به خطر اندازد، در این صورت دریافت مجوز الزامی خواهد بود.

به عنوان مثال، اگر فردی تصمیم بگیرد یک واحد از یک آپارتمان 5 طبقه را به دلخواه خود تغییر دهد و در این میان جای دیوارها را جابه‌جا کند، این عمل می‌تواند اندازه فضای راه پله را کوچکتر کند. چنین تغییراتی به طور مستقیم بر شرایط سایر ساکنین تاثیر می‌گذارد؛ بنابراین در این شرایط شهرداری موظف به ورود به پرونده می‌باشد.

برای تخریب و نوسازی چه مجوزهایی باید از شهرداری دریافت کرد؟

بر اساس قانون جدید تخریب ساختمان، دریافت مجوزهای لازم از شهرداری برای انواع نوسازی و تخریب‌های مهم ضروری است.

در ابتدا، زمانی که تصمیم به تخریب ساختمان می‌گیرید، باید یک پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک ثبت نمایید. این پرونده شامل نام مالک، مشخصات ملک و نوع عملیات اجرایی می‌باشد. به عنوان مثال، فرض کنید قرار است ساختمان به طور کلی تخریب شود.

سپس، مسئولان شهرداری بر اساس قوانین تخریب، بنا را مورد بررسی قرار می‌دهند. سوالاتی مطرح می‌شود مانند: آیا بنا به راحتی قابل تخریب است؟ آیا تخریب به ساختمان‌های مجاور آسیبی می‌زند؟ وضعیت دیوارهای حمال چگونه است؟ چه کسی قرار است تخریب را انجام دهد؟ و چه ساختمانی جایگزین آن خواهد شد؟ مسئولان شهرداری گزارشی جامع از کلیه سوالات و پاسخ‌های آن‌ها تهیه می‌کنند.

پس از این مرحله، مسئول شهرداری باید تعیین کند که پس از ساخت و ساز، ملک جدید چه نوع کاربری خواهد داشت. بنابراین، وضعیت مسکونی یا تجاری بودن ملک در این مرحله مشخص می‌شود.

قبل از آغاز تخریب، مالک موظف است تا نقشه‌ای تهیه کند که معمولاً توسط یک مهندس معمار انجام می‌شود. شهرداری نقشه را بررسی می‌کند تا اطمینان حاصل کند که هیچ بخشی از آن با قوانین مغایرت نداشته باشد. اگر همه چیز مرتب بود، باید عوارض شهرداری پرداخت گردد. از این نقطه به بعد، با حضور افراد متخصص مانند مهندس ناظر، فرآیند تخریب و ساخت و ساز جدید آغاز می‌شود.

در چه شرایطی شهرداری حق تخریب ملک دارد؟

همانطور که ذکر شد، در برخی موارد، شهرداری مجاز به تخریب ملک است. طبق قوانین تخریب ساختمان، این نهاد تنها می‌تواند اقدام به تخریب خانه‌هایی کند که دچار تخلفات شده‌اند.

یکی از نهادهای کلیدی در این زمینه، کمیسیون ماده 100 شهرداری است که مسئولیت‌های مهمی در ارتباط با تخریب را بر عهده دارد. از وظایف اصلی مدیران این کمیسیون، جلوگیری از ساخت و ساز غیر اصولی و سلیقه‌ای می‌باشد. بنابراین، اگر فردی اقدام به ساخت بنایی خلاف قوانین کند، ابتدا به او تذکر داده می‌شود.

در این زمان، مالک و مهندسین ناظر باید به این اخطار پاسخ دهند. چنانچه مشکل در همین مرحله حل شود، ساخت و ساز می‌تواند ادامه یابد. اما اگر ترتیب اثری داده نشود، شهرداری اقدام به تخریب ملک خواهد کرد.

علاوه بر این، شرایط دیگری نیز وجود دارد که شهرداری بر اساس آن‌ها می‌تواند اقدام به تخریب ملک کند:

• حضور شاکی خصوصی در دیوان عدالت اداری می‌تواند به طور موقت ساخت و ساز را متوقف کند. به عنوان مثال، اگر ملکی بدون اجازه فردی تخریب شود، او می‌تواند با شکایت به دیوان، فرآیند تخریب را معلق کند.
• طبق قوانین تخریب ملک، در صورتی که مالک برای ملک خود پروانه ساخت دریافت نکرده باشد، شهرداری مجاز به تخریب آن است. حتی اگر پروانه‌ای داشته باشید، اما ملک با مفاد آن در تناقض باشد، در این صورت مأموران شهرداری اقدام به تخریب خواهند کرد.
• در نهایت، اگر مالک یا مستاجر برخلاف مفاد پروانه در یک محیط مسکونی اقدام به راه‌اندازی کسب و کار کند، امکان تخریب آن وجود دارد. البته در این مورد نیز ابتدا اخطاری صادر می‌شود تا محل کسب جمع‌آوری گردد؛ درصورتی‌که پس از مدت مشخص ترتیب اثر داده نشود، ملک می‌تواند به صورت قانونی تخریب شود.

ناظر و مجری تخریب ساختمان چه کسی است؟

فردی که مسئولیت نظارت بر تخریب ساختمان را بر عهده دارد، مهندس ناظر نامیده می‌شود. این مهندس ملزم است که در تمامی مراحل تخریب و ساخت‌وساز حضور داشته باشد. علت این حضور، اطمینان از انجام روند تخریب بر اساس ضوابط ساختمانی است.

علاوه بر این، مسئولیت مهندس ناظر شامل جلوگیری از آسیب به کارگران یا ساختمان‌های مجاور در طول فرآیند تخریب می‌باشد. به همین دلیل، هرگونه حادثه‌ای که در حین تخریب رخ دهد، مسئولیت آن بر عهده مهندس ناظر خواهد بود. از سوی دیگر، او همچنین وظیفه دارد بر فعالیت‌های کلیه افرادی که در پروژه تخریب و ساخت و ساز مشغول به کار هستند، نظارت کند.

جمع بندی

در نهایت، رعایت مقررات و قوانین مرتبط با تخریب ساختمان‌های فرسوده، نه ‌تنها به حفظ ایمنی ساکنین و عابران کمک می‌کند، بلکه موجب نوسازی و بهبود فضای شهری نیز می‌شود.

تخریب به شیوه‌ای اصولی و دریافت مجوزهای ضروری از مراجع ذی‌صلاح، مرحله‌های حیاتی در این فرآیند هستند. با در نظر داشتن تغییرات ناشی از پروژه‌های ساخت و ساز جدید، لازم است که تمامی مراحل تخریب با دقت بررسی شوند تا از وقوع مشکلات و خطرات جلوگیری به عمل آید.

بنابراین، تمامی مالکین و مجریان پروژه‌ها باید با آگاهی کامل و رعایت اصول این فرآیند را انجام دهند تا در نهایت، فضایی ایمن و معتبر برای جامعه فراهم گردد. اگر شما نیز به فکر تخریب یا نوسازی ملکی هستید، حتماً با کارشناسان مربوطه مشورت کنید تا تمامی مراحل به درستی و طبق قوانین اجرا شود.